Introduction
Le fonds de commerce est souvent le cœur battant de l’activité d’un commerçant. Pourtant, la résiliation ou le non-renouvellement d’un bail commercial peut menacer son existence même. La loi luxembourgeoise du 3 février 2018, qui régit les baux commerciaux, a introduit des dispositions renforçant la protection des locataires, notamment via l’indemnité d’éviction. Mais cette protection soulève encore aujourd’hui, soit 6 ans après l’entrée en vigueur de la loi, de nombreuses questions. Loin de garantir une issue claire, elle laisse de vastes zones d’ombre que la jurisprudence devra éclaircir.
Le principe de l’indemnité d’éviction au Luxembourg
Lorsqu’un bailleur résilie le contrat de bail commercial, ou en refuse le renouvellement, au terme d’une durée de 9 années au moins d’occupation des lieux loués, et ce sans invoquer de motif, une indemnité d’éviction devra être payée au locataire.
Avant d’examiner ce principe plus en détail, il convient d’abord de rappeler certaines règles.
Les motifs légaux de résiliation ou de refus de renouvellement
La loi identifie quatre motifs permettant au bailleur de résilier ou de refuser le renouvellement du contrat de bail, quel qu’en soit la durée ou la période d’occupation des locaux :
1. Besoin personnel : Le bailleur (ou ses proches) souhaite utiliser les locaux.
2. Abandon de toute location aux fins d’activité identique: Le bailleur met fin à l’exploitation de commerces identiques sur le site.
3. Reconstruction ou de transformation de l’immeuble loué : Les travaux doivent en principe rendre la poursuite de l’activité exercée par le locataire impossible.
4. Faute grave du locataire : Tel que le non-paiement du loyer ou le changement de destination des lieux.
Soulignons que pour les trois premiers motifs, le bailleur devra respecter un préavis légal d’au moins 6 mois, tout comme la prochaine échéance prévue contractuellement. En cas de faute grave du locataire, le bailleur pourra demander la résiliation judiciaire du contrat avec effet immédiat.
Le choix du bailleur au terme d’une occupation d’au moins 9 années
Depuis la loi de 2018, un choix s’offre au bailleur pour mettre fin au contrat de bail après une période d’occupation d’au moins 9 années :
1. Invoquer un motif légal prévu par la loi : aucune indemnité d’éviction n’est due au locataire.
2. Ne pas invoquer de motif : une indemnité d’éviction doit être versée au locataire.
La jurisprudence a pu confirmer que l’indemnité d’éviction n’entre en jeu qu’après 9 ans d’occupation des lieux. Avant cette période, le bailleur ne peut résilier qu’en justifiant un motif légal, et le locataire n’a aucun droit à une telle indemnité.
Le calcul de l’indemnité d’éviction
La loi prévoit que l’indemnité d’éviction soit calculée « sur base de la valeur marchande du fonds de commerce pour l’activité en question ». Toutefois, cette notion reste sujette à interprétation :
• En France, la jurisprudence estime souvent que l’indemnité doit correspondre à la valeur totale du fonds de commerce en cas de perte complète de clientèle. Elle estime que c’est généralement le cas pour les commerces de détail, non pas les grossistes. Il faut toutefois souligner que les textes en la matière sont différents en France qu’au Luxembourg.
• Au Luxembourg, la question n’est pas explicitement réglée par la loi, et à notre connaissance, aucune décision n’a tranchée cette question à l’heure actuelle.
La loi luxembourgeoise permet toutefois expressément aux parties de fixer un montant dans le contrat de bail, ce qui peut désavantager un locataire face à un bailleur en position de force.
La question se pose alors : un montant fixé trop bas pourrait-il être jugé abusif et contraire à l’esprit de la loi ? La jurisprudence n’a pas encore clarifié ce point à notre connaissance.
Une protection en demi-teinte
Le mécanisme de l’indemnité d’éviction présente deux failles majeures :
1. Facilité pour les bailleurs d’invoquer un motif légal : Les motifs, bien que cadrés par la loi, ne sont pas toujours difficiles à invoquer. Cette souplesse limite la protection réelle du locataire.
2. Manque de clarté sur le calcul de l’indemnité : L’absence d’une méthode précise ouvre la porte à des litiges.
Ces lacunes affaiblissent la protection des locataires face à des bailleurs expérimentés et stratégiques.
La jurisprudence sera déterminante pour apporter des réponses et préciser l’équilibre entre protection des locataires et droits des bailleurs.
