La nouvelle loi ainsi que son règlement d’exécution relatifs aux conditions de salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’habilité pour les logements loués[1] s’appliquent désormais à tous les logements donnés en location ou mise à disposition à des fins d’habitation.

La période transitoire de 2 ans pour les logements en cours de location s’est en effet écoulée en date du 23 décembre 2021.

Dans un article récent[2], nous avons expliqué que certains critères s’appliquent à des parties communes au sein d’une copropriété, ce qui est susceptible d’entraîner de nombreux litiges entre copropriétaires.

En effet, les nouvelles dispositions sanctionnent pénalement tout copropriétaire qui loue ou met à disposition des locaux qui ne respectent pas les nouvelles normes. 

Or, les travaux de mise en conformité des parties communes nécessitent souvent l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui n’est pas toujours évident.

Dans le présent article, nous examinerons la responsabilité du syndic face à ces nouvelles dispositions.  

   I)   Les critères applicables aux parties communes

L’auteur rappelle que sur base des définitions données par la loi et le règlement, les critères s’appliquent majoritairement[3] aux parties privatives au sein d’une copropriété, mais non pas exclusivement.

En effet, certains critères s’appliquent à des pièces du bâtiment, qui constituent souvent des parties communes dans une copropriété. Nous nous limiterons ici aux 2 mesures les plus graves à nos yeux :

• Ainsi faut-il par exemple, dans tout bâtiment dans lequel des pièces sont louées ou mises à disposition, mettre en place une deuxième sortie d’évacuation sur le même étage. 

• D’autre part, pour tout immeuble d’une certaine taille, l’accès à la cage d’escalier doit se faire par des cloisons coupe-feu pendant 60 minutes et des portes coupe-feu pendant 30 minutes et par des cloisons et portes coupe-fumée.

La liste complète des critères visant les parties communes peut être trouvée sur notre site en cliquant sur ce lien.

  II)   Les syndics non visés par la loi

Notons à titre préliminaire que la loi érige une violation des nouvelles normes en infraction pénale et punit les auteurs à une amende de 251 à 125 000 € et d’un emprisonnement de 8 jours à 5 ans ou d’une de ses peines seulement.

En cas de non-respect des nouveaux critères, la loi responsabilise le propriétaire et/ou l’ « exploitant ».

Il semble certain que quand le propriétaire loue lui-même directement son logement, il est responsable en qualité de propriétaire.

Mais qu’entend la loi par le terme « exploitant » ? La loi définit le comme le gérant du logement ou de la chambre donné en location ou mis à disposition.

Est-ce que cette définition comprend également le syndic ? 

La loi vise l’exploitant du logement ou de la chambre et non pas de l’immeuble. D’autre part, la loi s’applique à tout propriétaire ou exploitant « qui souhaite louer ou mettre à disposition » les locaux.

Une personne qui assume la simple fonction de syndic ne devrait pas être visée par ce terme, selon l’auteur.

C’est ce que semble également sous-entendre le projet de loi, qui précise que sont notamment visés « les exploitants d’un café, d’une brasserie ou d’un restaurant qui gèrent par exemple un débit de boissons et/ou de nourriture situé dans l’immeuble », donc des professions étrangères à celles du syndic.

Or, l’auteur estime que même si le syndic ne semble pas être directement visé par la loi, il peut tout de même engager sa responsabilité envers un ou plusieurs copropriétaires.

   III)  La responsabilité du syndic

Si le syndic n’est pas directement visé par la loi, nous  estimons qu’il lui est fortement recommandé de convoquer l’assemblée générale pour faire statuer sur les travaux, en se référant explicitement aux nouvelles dispositions.

D’un côté, le syndic est tenu d’une obligation de conseil et d’information.

D’autre part, il a l’obligation d’assurer la conservation, la garde et l’entretien de l’immeuble.

Concernant cette dernière obligation, le principe est que le syndic doit obtenir l’autorisation de l’assemblée générale pour les décisions y relatives (art. 14 par. 1 de la loi du 16 mai 1975).

Selon nous, la mise en conformité des parties communes devrait constituer, dans la majorité des cas, des travaux de transformation, nécessitant ainsi soit la majorité absolue, soit la majorité des ¾ des voix … laquelle risque d’être difficile à obtenir ![4] 

Nous estimons que nous ne nous trouvons d’ailleurs pas dans l’exception d’un cas d’urgence, alors qu’il ne s’agit pas de la sauvegarde de l’immeuble, et qu’il n’y a pas urgence dans la mesure où la loi a été votée en 2019 déjà.

Dans la mesure où la période transitoire de 2 ans a écoulé en date du 23 décembre 2021 selon l’article 23 du règlement d’exécution, l’assemblée générale – si elle n’a pas encore eu lieu – devra être convoquée dans les plus brefs délais.